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お手本は日本家屋の知恵　マンションに風通し

2012 / 05 / 15 ( Tue )

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『マンション情報』に関わりのあるニュースが、ヤフーで掲載されていましたので、ここでも記載しておきます。

内容は、今後のマンションの在り方の一つ「環境配慮型マンション」に関してである。

日本家屋の気候風土に順応した機能を、取り入れたマンションである。
風の通りを考え、自然由来の素材を取り入れている。

また、人間関係の風通しもよくなるような仕組みづくりがされており、リアルなコミュニティーが出来る感じである。
そんな、面白いマンションの今後の売れ行きが気になる。

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ヤフーより引用（2012年5月13日20時39分配信産経新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120513-00000555-san-bus_all

お手本は日本家屋の知恵　マンションに風通し

人生最大の買い物といわれる住宅。
広さや駅からの近さばかりに目を向けがちになるが、自然の力を生かした材料や間取りを取り入れ、快適さにこだわった物件を提案しているのが中堅デベロッパーのリブランだ。

分譲マンションや戸建て住宅の主力ブランド「エコヴィレッジシリーズ」は、風通しをよくする設計や自然素材を積極的に採用した。
お手本は、気候風土に順応した日本家屋の知恵だ。古くて新しい発想をビジネスの新機軸につなげた。

ＪＲ西荻窪駅から南へ徒歩１０分余り。

東京都内でも人気の住宅エリアの一画に販売中の小規模マンション「エコヴィレッジ杉並松庵」（東京都杉並区）がある。
室内の大きな特徴は「風の通り道」だ。リビングや寝室など各居室の出入り口はすべて引き戸を採用。玄関には小窓を設け、バルコニーの部屋窓から風が吹き抜けるようにした。
全１３戸の間取りは３ＬＤＫで、価格帯は５４００万～６９００万円台。設計のヒントになっているのは、京都の町屋に代表される伝統的家屋だ。

真夏の暑い日に、玄関の引き戸を開けて、家屋の奥の坪庭に打ち水をすると、冷えた空気がそこから上がって部屋を通り抜けていく。

そんな敷地内の植栽や建築構造で、家の中を快適に保つ昔ながらの「微気候」という考え方を取り入れ、「エアコンに頼らない暮らし」を提案しているわけだ。
バルコニーに、花台とゴーヤなどのツル性植物をはわせるネット、水やりに便利な流し台を標準装備にしたのも、風を引き込み日差しを遮る「緑のカーテン」を作りやすくするためだ。

室内の素材にもこだわりを持たせた。

床は樺桜から削りだした無垢（むく）材を使用。木の素材感が持ち味で、断熱性などにも優れているという理由からだ。壁はビニールクロスではなく、珪藻土で仕上げた。
室内がジメジメしてくると湿気を吸収し、逆に乾燥すると水分を放出する調湿性を住居全体に広げる工夫だ。共用部分にはハーブなどを育てられる中庭を備えた。

リブランがこうした環境配慮型の家屋を展開したのは、大手デベロッパーと同じ土俵に乗ったビジネスに限界を感じたからだ。
「大手の隣にリブランのマンションがあり、駅からの距離、面積、値段も変わらないとすれば、よく知っている大手の物件を買うだろう。同じようなマンションを作っていたら負けてしまう」。

鈴木雄二社長はこう振り返る。発想の根っこにあったのは、鈴木社長の子供のころの原体験。夏休みなどに過ごした千葉県館山市の父親の実家の風景だ。

「縁側の先に大きな木や竹林があって、風が流れてきた。昔あった家は、今は作れないのか」。そんな思いが、環境配慮型住宅のマーケットへの挑戦を促した。

エコヴィレッジには、住居の風通しだけでなく、マンション居住者の人間関係の風通しもよくなるように考えた仕掛けがある。
バルコニーに緑のカーテンを作るためのワークショップやハーブを使った料理教室などを開催し、居住者が互いに知り合える機会を演出。２００戸を超える分譲マンションは、棟続きにせず、わざわざ３戸や４戸に区切っている。

コミュニティーの形成をしやすい規模を想定したためという。
「大規模マンションの欠点は、住人同士が人の顔が覚えられないこと。防犯カメラは重要だと思うが、マンション内に知らない人がいなくなるのは、大きな安心感につながる」と鈴木社長は話す。

これから、リブランはどんなビジネス展望を描くのか。

鈴木社長は「マンションは家電化してきている。太陽光発電などの設置は悪い話ではないが、これらですべての快適さを実現するというのは、住宅の企画者として負けを認めるに等しい」と指摘。あくまで「住宅の基本性能」の向上を目指すという。
実は、鈴木社長には、もう一つの顔がある。ＮＰＯ法人「緑のカーテン応援団」の理事長という肩書だ。

カーテンを育ててみたいという学校などへの支援からスタートしたが、今は東日本大震災で被災した人が住む仮設住宅への設置活動に及んでいる。プレハブの仮設住宅では、エアコンがなければ、厳しい暑さに強いられがちだ。

そこで、仮設住宅３万戸にカーテンを育てる目標を掲げた。「エネルギー負荷の少ない家、暮らしのあり方の提案」を続けている。（比嘉一隆）

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00 : 46 : 02 | 『マンション』　ニュース | コメント(0) | page top↑

価格交渉が当然の中古住宅で二重価格解禁

2012 / 05 / 11 ( Fri )

『マンション購入』に関わりのあるニュースが、ヤフーで掲載されていましたので、ここでも記載しておきます。

内容は、中古物件の広告の表示方法が変更されたと言うモノだ。

どのように変わったかと言うと、値段表示であり「今の価格！」と「前の価格！」を表示出来るようになりました。
買手側に、「値引きしましたよ！！」「お買い得ですよ！！」と、意思が見た目に分かるようになったと言うことである。

しかし、不動産仲介業者さんとしての意見は、シビアであり、諸手を挙げて喜んではいない。
それは、そうである！中古物件の売主は、個人であり、値段はあって無い様なものである。交渉次第で、いくらでも下がる可能性がある。
私も投資用に、購入した物件は、295万円の表示価格　→　230万円　となり、始めの表示価格より２２％引きで購入できた。

ともあれ、こう言う表示方法の変更で、業界の活性化になって頂ければ幸いである。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
ヤフーより引用（2012年5月9日8時30分配信ダイヤモンド・オンライン
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120509-00018199-diamond-bus_all

価格交渉が当然の中古住宅で二重価格解禁の「今さら」

中古住宅の広告ルールが変更され、いわゆる「二重価格」の表示が解禁される見通しとなった。

二重価格とは旧価格と新価格を併記して、値引き販売中であることと値引き幅を明確にした表示方法。
現在、不動産業界では、新築後2年以内の未入居物件にのみ認められているが、今夏をめどに中古住宅にも拡大される見込みだ。

もともとはバブル全盛の1988年、値付けに失敗して大量に売れ残った新築マンションを処理するために解禁された制度だ。
リーマンショック後にも、「500万円値下げ」などと表示した売れ残り新築マンションが、「アウトレットマンション」として各地で販売されたのは記憶に新しい。
いずれも「お得感」が伝わり販売が好調だった。

足元の中古住宅市場は低迷中。新築での成功事例から仲介業者は二重価格解禁を待ち望んでいるかと思えば、それほどでもない。

なぜなら、「中古住宅の表示価格はすでに“商談の参考価格”という認識が定着している」(大手仲介会社)からだ。
表示価格は売主の「売りたい価格」であって、その価格で取引がまとまることはレアケースとなっている。

売却専門仲介の「売主の味方」の風戸裕樹社長は、「最近では、買い手も“買いたい価格”である“指値”を提示する入札のような方式が一般的になった」と言う。
指値は「市況次第だが、最近は表示価格の10％引き以上が多い」(風戸社長)と打ち明ける。商談で価格が擦り合わさっていくのだ。

その結果、首都圏の中古マンションの直近3年間の成約価格は、表示価格の6.6～10.2％引きで推移している(東京カンテイ調べ)。

つまり、「今さら」という思いが強いのだ。逆に、東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は「もっと価格は下がる、と捉えられる可能性が高い」と買い控えや、さらなる値引き要請を誘発するリスクを指摘する。
「値引きしないと売れないような物件は購入対象外とする消費者は一定数いる」(中山研究員)という。

一方で「値下げ表示は消費喚起になる。『これだけ値引きしたのだから』と低い指値を断る理由にもなり、交渉がまとまりやすい」(風戸社長)と前向きに捉える声も少なくない。

二重価格の効果も悪影響も不透明なため、大半の仲介会社は二重価格が定着するのか否か様子見というのが今のスタンスだ。

本来、竣工前に販売するマンションと異なり、中古住宅は現存する物件なので、査定や価格の根拠はシンプルなはずだ。中古住宅市場の活性化のためには、表示方法の変更より、透明化した査定システム、流通システムの整備が必要である。

(「週刊ダイヤモンド」編集部　鈴木豪)

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