失敗しないマンション購入　マニュアル『マンション事情』で考えるマンション購入方法

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マンションの売り方

2008 / 06 / 04 ( Wed )

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マンションの売り方にも、色々な売り方があることを知っているでしょうか？

とは言っても、大きく２種類・・・

　・『マンションが、完成する前に売り出す方法』
　・『マンションが、完成してから売り出す方法』

です。前者のことを、「青田売り」と言って、「農家が、秋の穫り入れを待たずに、稲の青い段階で、収穫見込みで田を売ったところから来ている」そうです。

その青田売りですが、やはり売り手としては一刻も早く売りたいのが心情です。
マンションを建てると言った時から、お金は発生しており　当然売り手としては銀行等から融資を受けるわけで　時間と共に利子を取られていく訳です。
また、マンションが完売御礼となると思っていても、やはりそこは、蓋を開けてみないと分からないのがこの世の中、　少しでも買い手の反応を見たいと思うのもあるでしょう。

その様なことから、青田売りが現在　マンション販売の主流となっています。

しかし、そんな青田売り　欠点は「マンションが建っていない」と言うことです。
バブルの時は、建てれば売れる　と言うことで、中身に関してはどうでもよかったのですが、今はどのような物件なのか？イメージ出来ないまま購入する人はいなでしょう。
その為、モデルルームを作り、完成後の物件のイメージをしやすくはしていますが、このモデルルーム　当たり前ですがタダで作られるものではありません。
１棟作るのに、２，５００万円ぐらいですね！！　その、モデルルーム作成の経費が、またマンション価格に跳ね返って、高くなってしまうのです。

そんな中、このモデルルーム作成の販売経費の節約と、マンション完成後に思っていたイメージと違っていた言う理由のキャンセル対策で、完成後にマンションを売り出す方がリスクが少ないと思うマンションの売り手が現われました。

そうなると、マンションが優良物件でしたら販売開始・即完売と言うケースが増えてきている現実があります。

完成前売り出し・完成後売り出し　それぞれに、売り手側の戦略がありますが、それは買い手側も同じです。

・完成前売り出し物件の時は、モデルルームの価格が入っていることを視野にいれれば値段交渉の時に若干有利になりますし。
・完成後売り出し物件の時は、マンション販売のアンテナを随時立てて、物件があった時「まっ、来週見学しに行こう」と言うことはしないで、すぐに見学に行くことです。他人より、すばやい行動あるのみです。

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新築か？中古か？

2008 / 06 / 03 ( Tue )

新築物件か？中古物件か？と聞かれ、誰しもが『新築物件』に住みたいと思うのは当たり前の話です。

新築物件と言うのは、前に誰も使っていなく気持ちいい気分で住めると言うことの他に、最新設備も導入されていて、快適性・利便性が格段に向上していると言うことも、理由となっています。

また、新築の場合のみ　「住宅品質確保法」と言う法律が適用され、構造の欠陥、外壁・屋根の欠陥　等々　不良ヶ所があった場合、入居後１０年間　無料補修が受けられます。
また、「住宅性能表示」と言う制度を受けた物件なら、客観的な評価による性能レベルを知ることが出来、他の物件との比較検討が簡単に出来ると言うことも利点になります。

そして、マンションを購入する時の銀行からの住宅ローンに関しても、返済期間が最長で３５年間と長く、税金の減税措置等もあります。

しかし、新築の場合　現在は少なくなった「青田売り」の様に　マンションが建っていないのにパンフレットのみで購入しようと思った場合、そのマンションでの生活や建物の状況がイメージしにくいと言う、デメリットもあります。

それでは、中古物件のメリットは？デメリットは？と聞かれると、新築物件の逆だと考えられます。

中古物件の場合のメリットは、物件が建っていると言うことです。その物件に行けば、自分の目で物件の状態・立地を確かめられることです。
また、人がすでに住んでいるので「マンションの管理状態」「居住者のマナー」「人間関係」なども分かります。
金額的にも、同じ立地の物件なら新築物件の２～３割程　低い物件が手に入ることもメリットになります。中古と言うことで、大きなリフォームをすることで、古さや間取りの不満も解消され、自分の希望通りの物件にすることが可能です。

しかし、中古物件の場合　住宅ローンの返済期間が短く　融資金額も少ないことが多いので　月々の返済負担が増えてしまいます。
また、年数が増えればそれだけ、毎月の「管理費」「補修積立金」が値上げされているので、ますます月々の支払いが重くなってしまいます。

それでは、新築物件と中古物件どちらがいいのか？という事ですが。どちらも、一長一短で一概にどちらがいい物件だとは言えません。
しかし・・・
・最新設備・建物などを重要視するなら『新築物件』
・居住環境などを重要視するなら『中古物件』
と言えるのではないでしょうか？

始めは、新築・中古と決めて、一方の見学に行くことになると思いますが、一度他の物件を見に行くことで、自分にとっての絶対に譲れない条件が見えてくるかもしれませんので、新築・中古と両方見に行くことをオススメ致します。

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